#051 Ray Dalio《原则》读后感,选房模型归纳
·Jan·
投资是件逆人性的事情，每到年底因为年会、年终总结、准备过年等原因，很多人就不怎么关注房地产，而等到春节放大财富效应后，3-4月“小阳春”又会迎来一波小行情。聪明的小伙伴往往在春节前这段时间锁定自己的目标房源，避免节后业主涨价，老邝就在2017年农历年26、年28两天连着签了两套房子，买在上一波行情的启动点。最近几天我被客户请去踩盘+陪同交易，导致公众号几天未更新，周日的培训也暂停一期。
近期最火的投资书籍当属桥水基金总裁Ray Dalio的《原则》，既然老邝是做房产投资的，自然要读一读。《原则》这本书非常对我的胃口，书里面最有价值的部分是第三部分Ray Dalio的工作原则，结合老邝最近的踩盘总结，我尝试总结自己的选房模型，给各位一个参考。
以上就是老邝的选房模型，请注意这个模型是“纯投资”角度思考，而且是我个人的原则，每个项目后面的百分比代表所占权重。为了方便解释，老邝在绿中介随意搜了两个楼盘，分别是科学城版块的万科新里程3房 V.S 祈福版块的招商金山谷4房，接下来我将对这两个楼盘打分（不构成投资建议）。
1、发展趋势
首先是人口，这里分数量和年龄，萝岗和番禺正好位于广州“东进、南拓”发展战略，有大量新广州人住在这两个板块，我给两者都是10分。其次是产业，科学城是高新技术聚集地，我给10分，里仁洞是中国最大的淘宝村，电商产业聚集地，我给6分。
市政配套专指在建地铁，大家如果不懂怎么查询的话，请通过百度地图，因为百度地铁能够标识出来的站点就代表已经“确定”的，不用管它有没有开工，起码通过环评公示的，新里程为0分，金山谷有2020年开通的广州地铁22号线祈福站，因此得分为18分。这里老邝还想提示一下，同样是22号线，祈福站我会给18分，因为祈福版块住了十几万人却没有地铁通勤，可同样是22号线的中转站西朗我只会给8分，同样一条地铁对近郊和市区的拉动效果是完全不同的。
2、投资效率
首先是地铁盘，关于地铁盘老邝的原则是你从这栋楼电梯口出来，正常速度步行到最近地铁口的时间＜15分钟，这个数据必须你自己亲自测试，即使是百度地图也无法精准测算。金山谷为0分，新里程距离金峰站步行12-15分钟，因此属于地铁上盖，得分为8分。为啥是8分？ 因为地铁站也分三六九等，珠江新城站是广州最核心，金峰距离珠城站的通勤时间达到42分钟（配图所示），超过30分钟打了一些折扣，各位还要注意广州上班族能接受的地铁通勤＜1小时。老邝给大家一个小福利，感兴趣的搜搜“沙村站——珠城站”的通勤时间。
买楼求杠杆，30%的权重，这是老邝投资原则中最重要的一条，单独拎出来我可以讲一整天。熟悉老邝文章的小伙伴，都知道我不喜欢此时此刻的一手房，除了双合同高首付，还有一个因素是租金回报低，先不说2年未交楼的空置期，即使交楼后新房的租金回报率都是很低的。因此老邝在选择高杠杆投资模式下，喜欢成熟区域二手房的高租金对冲风险，减缓每个月的现金流压力。
新里程的租金约3500元，租金回报率1.54%；金山谷的租金约3800元，租金回报率1.43%，因此前者3分，后者2分。至于首付比例，除了3成、4成、5成，还要看银行评估价、税费、赎楼费等一系列因素，比如不满二 V.S 满五唯一，都会影响真实的首付比例，因此在没有具体信息前，我默认给两个房源都打25分。
楼龄新旧问题，我在之前文章也说了，十五年是房子的分水岭，类比男人的30岁/女人的27岁。除了自然属性的分水岭，老邝还要站在银行角度考虑，楼龄+贷款年限＜65年是房贷的要求，楼龄+贷款年限＜45年是某银行经营贷的要求，因此在30年等额本息为最优还款方式下，老邝喜欢5年楼龄的次新房，因为你买入后还要持有3-5年，需要考虑接盘侠是否容易贷款。新里程约10年楼龄，得分5分，金山谷5年楼龄，得分10分。
3、细枝末节
说真的，很多问我房子怎么选的小伙伴，经常问我顶楼行不行？垃圾厂在旁边怎么办？自住的话我无话可说，投资的话老邝是从来不看环境因素，在这一环节，只有户型我觉得是有价值的，二胎时代，四房＞大三房＞三房＞小三房＞两房，因此新里程三房得分为3分，金山谷四房得分为4分。
倘若在楼层、朝向、噪音、污染源这些因素中，有老邝不太喜欢的，我会适当扣分，比如说某个房源是顶楼，那么我可能会扣1分，朝北的我再扣1分，以此类推。由于这两个房源我都没有实地看过，因此在不清楚房源具体信息时，我给两者都是5分。
为何没有学位房？因为老邝觉得纯投资可以不考虑学位房，我以一个30年东山土著身份说，除了越秀+天河北那几所名校，其他学位房都是“有书读”而已，决定小孩子未来的仍然是家庭。或者换个角度说，高房价已经帮你筛选邻居，你目前住的区域就是你在广州这个世界一线城市中所处的阶级。如果你是马上要用到学位房的，则看菜吃饭，各案各议。
4、总结
计算总得分，万科新里程为69分，招商金山谷为80分，但是这个得分是默认两者都是相同首付比例的结果，老邝发现万科新里程在2017.12.11的成交价就已经是3.25w/m²，倘若按照这个银行评估价，那么我的首付比例有机会降到24%，因此上面评分的最关键部分仍然是不确定的，我需要现场踩盘和中介沟通才能确定。
以上原则是老邝以投资角度总结的选房模型，不一定适合每个小伙伴，我想强调不管你是刚需还是投资，你都需要有一套自己的原则，这个原则的选项可以和老邝不一样，权重也可以不一样。
买房犹如打仗，战略层面的决策需要你对房地产周期有很深刻的理解，比如我反复强调2018年是资本寒冬，老邝的每周培训解决的就是如何判断投资季节——教你“择时”；战术层面的决策需要你对影响房价的权重有思考逻辑，老邝的1对1咨询解决的就是如何判断房子的价值——教你“择物”。欢迎添加本人私人微信号，我们提供1对1咨询服务。