#051 Ray Dalio《原则》读后感,选房模型归纳

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楼主 2019-12-14 08:11:34
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·Jan·

大师 | Ray Dalio

 

投资是件逆人性的事情,每到年底因为年会、年终总结、准备过年等原因,很多人就不怎么关注房地产,而等到春节放大财富效应后,3-4月“小阳春”又会迎来一波小行情。聪明的小伙伴往往在春节前这段时间锁定自己的目标房源,避免节后业主涨价,老邝就在2017年农历年26、年28两天连着签了两套房子,买在上一波行情的启动点。最近几天我被客户请去踩盘+陪同交易,导致公众号几天未更新,周日的培训也暂停一期。


 

近期最火的投资书籍当属桥水基金总裁Ray Dalio的《原则》,既然老邝是做房产投资的,自然要读一读。《原则》这本书非常对我的胃口,书里面最有价值的部分是第三部分Ray Dalio的工作原则,结合老邝最近的踩盘总结,我尝试总结自己的选房模型,给各位一个参考。


 

以上就是老邝的选房模型,请注意这个模型是“投资”角度思考,而且是我个人的原则,每个项目后面的百分比代表所占权重。为了方便解释,老邝在绿中介随意搜了两个楼盘,分别是科学城版块的万科新里程3房 V.S 祈福版块的招商金山谷4房,接下来我将对这两个楼盘打分(不构成投资建议)。



 

1、发展趋势

 

首先是人口,这里分数量和年龄,萝岗和番禺正好位于广州“东进、南拓”发展战略,有大量新广州人住在这两个板块,我给两者都是10分。其次是产业,科学城是高新技术聚集地,我给10分,里仁洞是中国最大的淘宝村,电商产业聚集地,我给6分。


 

市政配套专指在建地铁,大家如果不懂怎么查询的话,请通过百度地图,因为百度地铁能够标识出来的站点就代表已经“确定”的,不用管它有没有开工,起码通过环评公示的,新里程为0分,金山谷有2020年开通的广州地铁22号线祈福站,因此得分为18分。这里老邝还想提示一下,同样是22号线,祈福站我会给18分,因为祈福版块住了十几万人却没有地铁通勤,可同样是22号线的中转站西朗我只会给8分,同样一条地铁对近郊和市区的拉动效果是完全不同的。


 

2、投资效率

 

首先是地铁盘,关于地铁盘老邝的原则是你从这栋楼电梯口出来,正常速度步行到最近地铁口的时间<15分钟,这个数据必须你自己亲自测试,即使是百度地图也无法精准测算。金山谷为0分,新里程距离金峰站步行12-15分钟,因此属于地铁上盖,得分为8分。为啥是8分? 因为地铁站也分三六九等,珠江新城站是广州最核心,金峰距离珠城站的通勤时间达到42分钟(配图所示),超过30分钟打了一些折扣,各位还要注意广州上班族能接受的地铁通勤<1小时。老邝给大家一个小福利,感兴趣的搜搜“沙村站——珠城站”的通勤时间。


 

买楼求杠杆,30%的权重,这是老邝投资原则中最重要的一条,单独拎出来我可以讲一整天。熟悉老邝文章的小伙伴,都知道我不喜欢此时此刻的一手房,除了双合同高首付,还有一个因素是租金回报低,先不说2年未交楼的空置期,即使交楼后新房的租金回报率都是很低的。因此老邝在选择高杠杆投资模式下,喜欢成熟区域二手房的高租金对冲风险,减缓每个月的现金流压力。


 

新里程的租金约3500元,租金回报率1.54%;金山谷的租金约3800元,租金回报率1.43%,因此前者3分,后者2分。至于首付比例,除了3成、4成、5成,还要看银行评估价、税费、赎楼费等一系列因素,比如不满二 V.S 满五唯一,都会影响真实的首付比例,因此在没有具体信息前,我默认给两个房源都打25分。


 

楼龄新旧问题,我在之前文章也说了,十五年是房子的分水岭,类比男人的30岁/女人的27岁。除了自然属性的分水岭,老邝还要站在银行角度考虑,楼龄+贷款年限<65年是房贷的要求,楼龄+贷款年限<45年是某银行经营贷的要求,因此在30年等额本息为最优还款方式下,老邝喜欢5年楼龄的次新房,因为你买入后还要持有3-5年,需要考虑接盘侠是否容易贷款。新里程约10年楼龄,得分5分,金山谷5年楼龄,得分10分。


 

3、细枝末节

 

说真的,很多问我房子怎么选的小伙伴,经常问我顶楼行不行?垃圾厂在旁边怎么办?自住的话我无话可说,投资的话老邝是从来不看环境因素,在这一环节,只有户型我觉得是有价值的,二胎时代,四房>大三房>三房>小三房>两房,因此新里程三房得分为3分,金山谷四房得分为4分。


 

倘若在楼层、朝向、噪音、污染源这些因素中,有老邝不太喜欢的,我会适当扣分,比如说某个房源是顶楼,那么我可能会扣1分,朝北的我再扣1分,以此类推。由于这两个房源我都没有实地看过,因此在不清楚房源具体信息时,我给两者都是5分。

 

为何没有学位房?因为老邝觉得纯投资可以不考虑学位房,我以一个30年东山土著身份说,除了越秀+天河北那几所名校,其他学位房都是“有书读”而已,决定小孩子未来的仍然是家庭。或者换个角度说,高房价已经帮你筛选邻居,你目前住的区域就是你在广州这个世界一线城市中所处的阶级。如果你是马上要用到学位房的,则看菜吃饭,各案各议。


 

4、总结

 

计算总得分,万科新里程为69分,招商金山谷为80分,但是这个得分是默认两者都是相同首付比例的结果,老邝发现万科新里程在2017.12.11的成交价就已经是3.25w/m²,倘若按照这个银行评估价,那么我的首付比例有机会降到24%,因此上面评分的最关键部分仍然是不确定的,我需要现场踩盘和中介沟通才能确定。


 

以上原则是老邝以投资角度总结的选房模型,不一定适合每个小伙伴,我想强调不管你是刚需还是投资,你都需要有一套自己的原则,这个原则的选项可以和老邝不一样,权重也可以不一样。


买房犹如打仗,战略层面的决策需要你对房地产周期有很深刻的理解,比如我反复强调2018年是资本寒冬,老邝的每周培训解决的就是如何判断投资季节——教你“择时”;战术层面的决策需要你对影响房价的权重有思考逻辑,老邝的1对1咨询解决的就是如何判断房子的价值——教你“择物”。欢迎添加本人私人微信号,我们提供1对1咨询服务。

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