【原创】2018,如何做一名聪明的澳洲房产投资者?

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楼主 2019-02-10 07:17:12
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过去五年内,优越的宏观投资环境和整体房市的大幅增长让境内外投资者获得了超高的投资回报。但随着投资环境的变化,投资者们需要更精明并充分了解市场的趋势和周期,实时调整投资策略。

BIS牛津大学经济研究所(BIS Oxford Economics)调查负责人Frank Gelber教授表示:他对于澳洲未来整体投资环境仍非常看好,在未来五年内,澳洲整体房产市场的平均年投资回报在2%-10%之间。


他针对未来房产投资的策略指出两点建议:首先投资者需要把投资回报的重点从中短期的房产本身资本增长转向中长期的租金回报,而布里斯班目前的市场租金回报率相比悉尼和墨尔本要高出很多,且增值潜力巨大。


投资者购入房地产后,如果不转手卖出去,也不留作自住,而是用来出租的话,就可定期收取租金。事实上,租金回报率是成熟市场下衡量房产值不值得投资的一个重要指标,因为房产价格可能会有周期调整,但租金不会,它反映的是市场真实的需求。


这段时间咨询房产的朋友很多,问我未来房市的走势如何?从历史数据来看,房价多年来一直处于稳定增长的情况,其中原因不外乎以下几点:

 人口的持续增长拉动住房刚需 

从经济学角度来说,供求关系是影响商品价格的根本因素,而房价的变化主要受住房需求的影响。


根据澳大利亚统计局(ABS)数据显示,在截至2017年6月的一年里,澳洲人口激增了38.8万人,相当于每天增加了逾1000人,人口增长率维持在每年1.6%。根据目前的预测,澳洲总人口将在2050年以前突破3800万。

在澳洲各大首府城市中,墨尔本的人口增长速度已经超出预估速度,预计墨尔本很快会成为澳大利亚人口最多的城市;而布里斯班则成为澳洲境内人口流入最快的城市,迁至该市的人口数量在10年中达到最高水平。

 

最新的澳洲国家统计局(Australian Bureau of Statistics)数据显示,2017年度澳洲境国内:

迁至墨尔本的人数为8,300人,


迁至侯巴特(Hobart)的为400人;


迁至布里斯班的人数最多,为10,149人。

而其它首府城市则出现人口流失的情况,悉尼流失了23,176人,有6,100人迁出阿得雷德(Adelaide),3300人迁出柏斯(Perth),1200人迁出达尔文,180人迁出澳洲首府领地。

  租赁市场竞争日益火爆  

澳洲作为留学大国,拥有世界领先的教育制度、合理的留学费用、安全的生活环境和积极的移民政策。2016年,约有55万来自200多个国家的留学生来到澳洲学习,留学生数量激增13%,创下新纪录。


租房需求和市场日益激烈,这也进一步促进了澳洲租房的低空置率和高回报率。


举个简单的例子,目前如果想在布里斯班市中心租到比较好的房子,租金需要达到至少600澳币/周,而且需要同时和几组租客竞争。

   建造成本不断上升 

在土地价格不断上升的情况下,澳洲的建筑成本也是不断攀升。在澳洲房产市场,建筑材料高,人工成本高,工期较长。加上市中心越来越难拿到适合的建筑土地,这也都进一步推高了澳洲房价。

特那唐逊咨询公司“2017国际建筑市场调查“显示,在全球43个城市建筑市场中,墨尔本的建筑成本在全球排名20,而悉尼竟然达到了第9名。

  房产投资环境稳定 

澳大利亚经济一直运行良好,已经超过26年没有出现经济衰退,即使在全球金融危机的状况下,澳洲也保持着相对稳定的大环境。

在2018年全球经济自由指数排名中,澳大利亚排名第5。 所以,稳定的金融环境和透明的监管制度,也是澳洲房产上升的保障。

如果需要了解更多澳洲的相关信息,请联系我们的投资顾问,我们将为您提供最全面的解答。

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