猴年跟着聪明钱走,投资就这么简单!

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楼主 2019-11-08 12:03:25
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上周日跟菜友们分享了在人民币贬值周期下,菜鸟们可以投资什么美元资产。想不到大家那么热烈询问。菜友们的一些问题,有些无法简单地用一两句话回答,所以菜导有了一个计划:

接着下来,菜导的好基友小优将慢慢为大家解读投资各类美元资产类别,包括QDII基金、海外基金、美元债券、房地产、美元分红储蓄保险等考虑要点。

传统上中国人喜欢投资房地产,那今天小优就先跟大家分享投资海外房地产的吸引力、当中涉及的成本开支与风险。

学着跟踪“聪明钱”投资

菜鸟们常常以为投资包含很多复杂的统计数据、投资模型或经济理论,但其实投资也可以从简单思考出发。

投资学里就有一个叫“跟踪聪明钱”投资法(Idea of Chasing Smart Money)。现在在全球化的经济体里,其实环球资金流往往操纵了资产价格升跌。

总是先于市场嗅到了商机和危机的环球资金,又跟房地产有直接关系的,我们不得不拿李嘉诚来举例子,他就是“聪明钱”的典型。

从2013年开始到2014年上半年,李嘉诚就已经逐步退出中国房地产市场,他是在中国大陆房地产泡沫最顶峰的时候、价格最高的时候,选择退出中国房地产市场。

预期人民币计价资产贬值

那李嘉诚这位过去几十年没有落下中国经济腾飞带来的任何一次机会的商业巨擘,撤资大陆究竟达到何种地步?先来看看以下这些数据!

2013年7月,李嘉诚高调宣布出售广州百佳连锁超市;于2014年4月8日,以9.28亿美元(约72亿人民币)售出旗下的盈大地产的北京盈科中心。2014年11月10日,李嘉诚抛售39亿元重庆大都会。

2014年至今,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。人民币贬值的预期,以及中国楼市基本见顶的预期基本是他撤离中国的最重要原因。

那“聪明钱”都去了哪里?

仅就房地产而言,2014年中国房地产商往海外投放的资金异常暴增。第一季中国房地产商海外住宅房和商业地产市场总投资额同比2013年暴增25%,达到21亿美元。

其中住宅房开发项目支出飙升至11亿美元,较2013年同期暴增80%。商业地产投资2015年预期会破百亿美元。

投资地以美国、英国、澳洲、东南亚为主。聪明钱虽然流去的目的地各不一样,但同样都撤离了人民币资产。

既然大亨都已经走了,小白菜鸟不是地产大亨怎么跟着他们走?小优就带着菜鸟们放眼走访几个海外房地产投资热点,看看为何那么火。

一般房地产投资回报是从租金回报率与资产增值两方面考虑。

1、中国市场

(上图为《中国房地产投资回报率调查报告》)

从上图可以非常清楚地看到,中国住宅租金年回报率一般平均只有2.6%,并且预期2015年至2020年租务回报加上转售后的资产增值年回报率平均只有6.3%。

这还没有计算房屋维护费、税务等开支。简而言之,在中国房地产市场投资住宅,如果市场没有过往的高资产增值率,单从租金回报率来讲是没有投资价值。

2、英国市场

连李嘉诚都去投资的地方,小优就简单介绍一下英国房地产市场的投资诱因:

(1)、稳定的房价增长率:

  伦敦房价           英国富时100指数    英国富时全股市指数

英国房地产近年也很受国内富有投资者欢迎,主要原因是英国房价受经济改善、低借贷成本和政府政策带动。

过去20年英国房价每年平均上涨7%。而据巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)预测,2016年房价涨幅将达到4.4%。

如果英国央行2017年才上调基准利率,则2016年和2017年的房价涨幅可能分别高达6.7%和11.5%。

(2)、租金回报率相对中国高:

英国房产的年租金回报率平均在3-5%之间,预期未来5年租金回报率大致稳定,这相对中国的2-3%租金回报率稍高。

英国房产特别是伦敦地区是近年一个房产热门投资地方,而且资产增长率也已累积不少升幅。

但随着英国房贷规则慢慢收紧、税制改革和升息的可能性提高,小优觉得2016年英国整体住宅市场的增长也即将放缓,现在可能已错过了一个合适的投资期。

3、日本市场

近来中国的聪明钱在日本房地产市场的动作频繁。去年11月11日,上海豫园商城集团宣布将以183亿日元(约合9.5亿人民币)收购日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股权。

其中复星集团是其大股东,复星2015年还在东京买下了两栋办公大楼。9月,绿地宣布将与日本瑞穗金融集团合作正式进军日本房地产市场。

中国“房东”转战日本物业的原因大致有以下几个:

(1)租金回报率比中国高

中国的住宅现时平均租金回报约在2.5%,但日本住宅的租金回报率可高达5%至15%,相比之下,显得相当吸引。

(2)房价预期升值空间比较大

日本房地产泡沫在90年代初爆破后,一直在低位徘徊,现在的房价是高峰的六分之一左右,所以很多投资者认为现价已跌无可跌。

而且2020年东京将举办奥运会,可能带来为之前没有把握好2008年北京奥运会的小白们提供了另一次的奥运会投资潮。

(3)把握日元贬值和较低借贷利率环境

日本政府最近实施负利率政策,日元一直贬值,而在按揭层面,现在一般可以贷款高达楼价5成,利率约3%,物业落成及转名后才需供楼,贷款可以由日本大阪中国银行提供。

(4)租户租金现金流相对稳定

日本人是一个干净和守纪律的民族,而且租客素质一般比较高,所以中国房东最怕的租霸几乎不会在日本出现。

知多点

日本房地产现状类似2004年的中国

小优身边近来亦有朋友投资日本物业,当中尤以东京市区的小型单位为主。因为这些单位面积约20至40㎡,价钱介于32万至80万人民币。

也许菜鸟们看到到这里,会认为单位面积太小,但其实日本楼的实用率很高,而且不会把公用、窗台和露台的面积计算在内。

加上一般租客是从乡下来城市读书的大学生或刚出社会做事的年轻人,所以这类面积的单位的租务跟租金回报率都相对高。

小优回忆起来,日本现在房地产情况有点类似于中国2004年时状况:汇率和借贷利率较低、房价基数也相对低、有2020年东京奥运会(类比2008年北京奥运会)

这可能是错过了投资中国房地产高峰期后的另一个机遇。

总结:

小优今天趁着新春佳节即将到来的喜庆,向各位菜友简单介绍了怎样跟着聪明钱走向海外房地产投资。

虽然海外房产投资回报率可能较中国高,也是一种对冲人民币贬值的有效方法。

但是投资前必须要考虑当地货币汇率、利率走势、税率政策、租务代理费以及房产维护费等相关因素。

最后,菜导要说几句,预祝菜友们猴年金银满屋,各方投资财源广进,大发大利。2016年随着我们冲出国内视野,放眼国际跟着聪明钱一起走,让大家在这个猴年金银满屋,每只菜鸟都变成金丝鸟。

新年假期后,菜导看看除了房地产,我们还可以怎么飞出去?!

— 完 —

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