你在哀叹别人家的年终奖,聪明人已开始2018投资布局

又到了一年一度的“别人家的年终奖”时刻——先是据传王者荣耀的年终奖高达100个月工资，后是听说华为荣耀员工年终奖可达百万，然后任泽平的千万年薪又让工薪阶层的我们感叹贫穷限制了自己对薪酬水平的想象力。

看完这么多新闻，再看看自己的工资和年终奖，是不是有点扎心啊，老铁？

所以，要赚大钱，靠投资也许概率更大一点。新的一年，都有哪些投资机会？各个投资渠道的前景如何呢？今天就来分析一下。

房地产市场：刚需2018年底上车

说起投资，首先要说的就是房地产市场。

长期来看，未来十年房价涨幅肯定不会像过去十年那样疯狂。不论是“房住不炒”的理念，还是目前推动的长效机制（包括发展住房租赁市场和推进房产税），未来房价不太可能再次出现暴涨。如果拉长时间线来看房价的指数，未来十年很可能是一根水平线的形状，每年的涨幅可能反应CPI或者人力成本的增速，比如每年增长2%-3%。

但是，也不要指望房价出现断崖式下跌。首先，房价断崖式下跌就是系统性风险，这是不可能出现的，牢牢守住不发生系统性风险的底线牢不可破。其次，现在决策部门的很多举措也在收缩住房供应，所以很难出现“人口增速下降了但住房供应还在涨”的局面，比如很多大城市的土地都用来建设租赁住房而不是普通住宅，这就降低了新房的供给。实在不行，各地可以统一执行限售政策，限售意味着二手房交易市场直接消失，市场的供应会缩减到只有新房出售的水平。所以，房价不会持续下跌。

因此，未来的资产配置计划首先是不要把太多钱放到房地产上，不能指望未来十年还靠投资房地产来发家致富。

从区域来看，粤港澳大湾区和杭州湾大湾区未来房价表现可能会好于全国水平。当对市场进行分析的时候，除了总量层面的判断，还有结构的问题。总有一些地区房价涨幅可能会超过全国平均水平，就像虽然今年股票市场整体来看没涨多少，比如万德全A指数今年只涨了5%左右，但结构上看白酒和家电涨幅巨大，比如贵州茅台今年涨了1倍多。从房地产市场来看，目前力推的粤港澳大湾区和杭州湾大湾区未来可能会有相对比较好的表现，这种大湾区的实际效果可能是降低了未来一线城市房价的涨幅，但购买力向周边城市扩散导致湾区内二线城市房价不断向一线靠拢。比如，上海和杭州相比，两地城镇居民的可支配收入差距不大，都在50000元左右，但上海房价是杭州的两倍多，预计大湾区的推进有消除两者房价差距的作用（参见图1）。

最后，大家最关注的就是刚需什么时候上车？哪些城市更应该及时上车？

从时间来看，这一轮房地产周期，房价的底部可能在2018年年底。一般住宅价格变化滞后于利率变化，比如央行收紧了货币政策，市场上不论债券的利率还是房贷的利率都在上升，而这会对房地产的需求产生影响，最终使得房价出现下跌。之所以房地产价格变化会很滞后，是因为房地产市场的流动性很差，调整起来节奏就慢，如果是流动性好的市场，比如股票，可能连续三个交易日出现三个跌停就马上调整到位了。根据房价环比和5年期国债利率的历史关系来看，这一轮房地产周期的房价底部，可能会出现在2018年4季度（参见图2）。所以，刚需如果想要上车，不妨在2018年下半年就开始准备，在2018年3季度末或者4季度出手。

从城市来看，无锡、武汉、杭州、福州等城市可以及早购买新房。从城市来看，适于刚需出手的城市，可以从新房和二手房房价出现倒挂这一角度来选择。新房房价严重倒挂的城市，非常适合刚需及早购买新房，否则一旦这些城市放松短期的限价、限购或限售政策，新房房价将重回二手房房价上方。，计算70大中城市今年以来新房价格和二手房价格的差距发现，截止2017年11月，大约有21个城市的新房与二手房价格出现倒挂，其中无锡、武汉、杭州、福州等城市新房价格倒挂程度较为严重（参见图3）。这些城市的刚需可以考虑及早上车、购置新房，相反，其余城市的刚需可以等到2018年下半年出现更合适的价格时再出手。

股票市场：未来两年做好定投

说完地产市场，再说说股票市场。

首先，未来两年可以做好基金定投。一般一轮白酒行情会持续大约3年半的时间，包括两年的地产酒、一年的高端酒和半年的次高端酒行情。本轮白酒行情从2014年下半年开始，到2017年底恰好是3年半的时间（参见表1）。上一轮白酒行情结束后，到下一轮白酒行情起来，中间大约间隔了2年左右的时间，比如上一轮白酒行情大约在2012年年中结束，到2014年年中白酒行情再次启动，中间时间差不多是2年。所以按2017年底白酒行情结束来分析，预计下一轮牛市大约会在2019年底出现，所以明年和后年可以进行定投，为牛市的到来积累筹码。很多人会说，我等到牛市来了之后再投资就好了。其实问题在于，牛市来临以后你可能没有足够的流动资金去投资，所以，定投的好处就是提前为牛市积累资金和筹码。

下一个问题是，现在开始定投哪个行业最好呢？

从牛市涨幅和目前估值来看，适合定投的行业是军工、地产和券商。最简单的选择办法是，根据牛市各行业的涨幅以及目前各行业的相对估值来排序，选出牛市时涨幅较大、但目前估值处在历史相对低位的行业。这里使用申万一级行业在2007年牛市涨幅排序、2015年牛市排序和2017年底历史估值排序，进行综合打分。比如2007年牛市中计算机涨幅排名第27，计算机的2007年牛市打分为27；2015年牛市中计算机涨幅排名第1，这样计算机的2015年牛市得分为1；目前按各行业的历史相对估值从低到高排序，计算机相对估值排名第5，这样计算机的相对估值得分为5；最后按“30%：30%：40%”的权重对上述排名得分进行加总就得到一个整体打分。需要注意的是，最后打分结果越小，表示行业越值得进行定投。结果显示，军工、地产和非银金融排名最靠前（参见图4）。因此，如果进行定投的话，不妨从这三个行业的指数基金开始定投。

理财市场：多买中长期理财锁定收益

最后讲一下理财市场，今年不论银行理财还是货币基金，收益率都很不错。比如3个月期限的银行理财产品，收益率在临近年底时差不多在4.7%左右，背后的原因是央行在倒逼金融机构去杠杆的目的下，适度维持了资金面的紧平衡（参见图5）。除了银行理财，货币基金的年化收益率也不错，4季度以来货币基金的7日年化收益率基本维持在4%的水平以上。

建议2018年2季度购买一些中长期限的理财产品。上面说了，今年理财产品和货币基金收益率很可观，与央行维持了偏紧的货币政策有关。但考虑到2018年2季度开始，经济下行的趋势会比较明显，猜测央行对流动性的态度会在2018年2季度末出现边际的改善。比如，目前随着房地产销售金额增速持续下行，地产投资增速在明年可能会继续下降（参见图6）。这样央行的货币政策可能会更偏向经济增长，尤其是在经济转型还未完成的过程中，经济保持一定的增速还是必要的。所以，预计2018年下半年理财产品收益率可能会下行，如此，在2018年2季度可以购买一些中长期限的理财产品，提前锁定高收益，比如购买3至6个月期的理财产品。

最后，祝大家在2018年都能心想事成、万事如意，早日拿到他人眼中的“别人家的年终奖”！

每夜读书

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