美联储加息对国内房地产有啥影响?

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨王营

北京时间3月22日凌晨2点，美联储货币政策会议宣布，加息25个基点，将联邦基金目标利率区间上调至1.50%-1.75%。美联储自2015年12月启动本轮加息周期，至今已经加息6次。

香港金管局22日也宣布将基准利率上调25个基点，从1.75%上调至2%。当日早间，人民银行也上调公开市场7天逆回购中标利率至2.55%，比此前小幅上行5个基点。

这是否会对国内房地产市场带来影响？

中原地产首席分析师张大伟认为，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求增加会拉高房价。流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨幅度会更大。预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。”

他指出，当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。而一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

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张大伟注意到，从历史经验看，影响房地产最核心因素是政策，而在政策中最关键的因素是信贷政策。据他观察，2015-2016年房价大涨的原因，即是信贷政策空前宽松导致；2017年和2018年，楼市出现变动的城市也主要受信贷收紧影响。

在当前房地产市场中，房贷利率变化备受关注。民生证券分析师杨柳注意到，国内贷款同比增速相比上月大幅下降17个百分点至0.3%；而个人按揭贷款同比增速则仅为-4.3%，已连续下降一年有余，且已连续 4个月负增长，显示去杠杆政策的影响已初步显现。

环京区域一家商业银行房贷经理告诉21世纪经济报道记者，去年首套房贷还在维持基准利率，银行的房贷也是赚钱的。但今年普遍都要上浮15%-20%左右，规模很紧张，定价高。“主要是银行获得存款的成本太高了，而房贷基准利率太低。成本太低，不上浮不赚钱。”

平台公司“赚赚金融”注意到，购房人对贷款的需求呈持续升温状态。一方面是由于年初银行放款比去年底有明显提升、使得不少观望群体借机咨询购房事宜；，带动了房贷市场咨询量走高。

不过，“赚赚金融”也注意到，从年初开始，各家银行的首套房利率持续走高。如今大部分银行针对首套房的利率都保持在基准上浮5%左右；也有不少银行将贷款利率调整为上浮10%，持续着收紧态势。此外，近期银行在批贷和放款速度上基本平稳，各家银行平均放款周期在7个工作日左右，对于抵押住房贷款的办理依然较为严格。该机构指出：在这种背景下，未来负债率低、现金流良好、融资渠道多样的行业蓝筹公司将具有更大发展空间。

安居客首席分析师张波认为，通常来说，年初各家银行贷款额都会比较充裕，但2018年初各地房贷利率却纷纷上浮。纵观2018年资金成本提升，尤其是一二线热点城市的房贷利率上调将是大概率事件。资金成本对于楼市的影响具有持续作用力，并且作用的强度也将逐步上升。

张波指出，从目前来看，虽然只是部分商业银行在上调房贷利率，但已经预示了全年将持续“钱紧”状态，一则房企的资金取得成本将不断提升，二来购房者对楼市预期也将产生影响。当然楼市的资金成本也不是全盘收紧，随着国家精准调控不断深化，热点城市未来房贷利率仍存在较大上浮空间，而国家去库存的重点城市则在资金成本上会有更多支持和倾斜。

从历史经验，张大伟注意到，美元加息对房地产会带来负面影响，但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响。

他认为，同理，当前美元加息对我国房地产市场影响仍然较小。在2015年12月美联储宣布加息后，可以看到，进行了大规模的信贷刺激，也带来房地产市场最火热的2016年，全年房地产销售额历史首次超过10万亿。

但此次加息背景，加之国内房地产政策持续收紧的情况下，房地产市场走势如何？

张大伟认为，的货币投放方式主要有两种：外汇占款（美元换人民币）、逆回购和MLF（国债换人民币）。2015年开始，前者的比重正在下降，而后者比重在增加，这样一来逆回购和MLF利率的重要性越来越大。在过去1年时间里，事实上已经多次加息，但对于存量来说，短期加息可能性也会出现。

张大伟注意到，2007-2008年美国实施量化宽松的货币政策，增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥，美元贬值，创造了大宗商品的牛市。美元加息，必然会导致资金回流美国，带来大宗商品陷入熊市，全球出现通缩迹象，多数货币出现贬值。

美联储加息犹如一柄“达摩克利斯之剑”，悬于全球金融市场之上，人民币也不例外。资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中，资金的投资方向发生转移，极有可能导致楼市及股市的动荡。

另外，张大伟认为，整体资金价格上行趋势还在持续。2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产变现能力偏低，买房（特别是非核心城市）已不再是稳妥的投资选项。

张波也认为，受美国金融市场影响，加息的预期不断提升。

一方面美国自身加息预期在强化，在美国税改刺激、需求扩张的大背景下，美国近期开始实施的一定程序上会加速美国本土的通胀效应，从而进一步推升联储货币收紧的速度以及加息预期；

另一方面和美国加息往往密切相关，美国2015年底开始加息后，在2016年开始同步进入加息通道，的加息周期呈现一定的同向性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，加息本身是一个信号，可能意味着后续全球加息周期的加快到来，对于货币政策等都会有影响。当然必须承认，市场的加息也会积极考虑通货膨胀等因素，所以货币政策的稳健性特点也会决定此类加息政策的推迟出现。所以预计短期内还不能说有加息政策，但市场预期会综合考虑此类因素，所以对于资金成本提高的市场预期和判断肯定会形成。

不过，从楼市角度看，严跃进认为，当前如上海等都有类似二季度减少折扣等做法，类似房贷政策微调，也体现了银根收紧的导向。同时从实际情况看，当前楼市潜在的供求关系和矛盾没有实质性改变，所以不能说房价真的会受类似加息预期等影响，因为大趋势还是要看新型城镇化的指标。而对于类似贷款政策，反过来可能会鞭策部分购房者加快入市，因为潜在成本还会提高，所以可能预计部分营销领域人员会不断强调类似加息、加成本、需要加快入市等营销宣传内容。