万科之争大结局?真正的投资者才不在乎!

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楼主 2018-11-15 16:12:13
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导读

恒大市值超越万科称霸地产界,但从负债率和信用评级等指标来看与万科之间仍有差距。理性投资者关注的不是“最大”而是“最好”。


作者:财神姐姐 

来源:理财生活家(ID:cjshj1)


恒大称王


万科一不小心在王者之位上待了十几年,待得自己都说当不当老大无所谓了;


而恒大则是处心积虑拼打多年,一旦称王,那种兴奋是无以言表、庄而重之的。如果不呐喊几声,那倒也是会憋出毛病来。所以,理解万岁。

 

1月1日,恒大开会庆祝自己成为全球最大房企;

 

2日,恒大公告引入了8家战投,增资300亿,为借壳深深房上市铺路。

 

恒大董事局主席许家印说,这是无数的恒大人“用鲜血和泪水换来的”。在庆功会上,恒大全体高管起立齐唱国歌,换下爱马仕皮带的傲娇哥,已是无领西装、鲜红领带。原来,时间一晃好几年过去了。

 

许家印多年不接受媒体采访,劳其筋骨、苦其心志,带领恒大集团在“伟光正”的道路上一路奔跑。输血中国足球,结对帮扶贵州毕节,一出手就是30亿,尽管2016年上半年恒大净利仅有20亿。记得恒大半年报披露的第二天,恒大股票暴跌6.94%。

 

1月6日,中国恒大(HK.3333)发布销售简报, 2016全年累计实现销售3733.7亿。截至2016年12月31日,恒大现金余额3043亿。


债务分析


要说这么好的状态,在A股必须是连续涨停的,那这次港股的表现呢?阴线一根。港股投资人看到了什么呢?人家肯定要看的第一是负债率到底高不高?大家心里有数,这个不是说降就能降的。



通常来说,一个好的企业有通畅的融资渠道,不会借很多钱趴在账上,毕竟那是有成本的。只有在担心需要时融不到钱的人才愿意花大代价先借钱趴在账上,或者有收购计划。

 

但是,金融机构、专业人士并不会用现金余额来判断公司的好坏。特别是一个公司高现金高借债,非常奇怪。


恒大的财富


第二是永续债是个什么鬼?永续债是指发行年限超长,一般在25年以上或者没有到期日的债券,通常是年息超过10%的高息。

 

资料显示,瑞安地产2013年就发行过有担保永续债,年息为10.125%。

 

另外根据香港会计准则,只要符合特定条件,永续债就可以在年报里以“永久资本工具”的名义入账,并列在股东权益下面,公司向债权人偿还利息也就不列入利息支出,而是放入少数股东权益里。

 

做永续债的原因之一就是负债率已太高,不能再增加负债了,会计上记为权益,利率也比较高。另外利润对于利息的倍数也是个重要指标,倍数越低,说明企业的风险越高。当然还需要看永续债的实际利率水平及具体条款。

 

  • 利息保障倍数:EBIT(息税前利润)/利息费用,用来衡量企业的偿债能力。


资料显示,截至2016年中期,恒大永续债达1100亿元。这个金额如果按照大陆的会计准则,从权益中扣除再列入负债,那么实际的负债率真的有点吓人呢。


为此,恒大总裁夏海钧曾表示:公司高负债,主要由于收购大量土地所致,目前恒大持有土储高达1.86亿平米,若全面变现,负债比率可低至50%。

  

目前借过永续债的除了恒大以外,还有绿城中国、雅居乐、瑞安房产等等,都是有过资金链断掉传闻的公司,相反如万科、保利等公司都没有借过这种高利贷,这也是造成恒大和万科股价的差距之一?



本质区别


万科呢?在股权之争中业绩仍创新高的万科,全年销售超过3600亿,前三季度净利润已达82亿,全年肯定过百亿。

 


在恒大的宣传上,我们不难看出:相比于负债,许老板更在意的,可能是恒大地产的整体估值。

 

在引入战投后,恒大估值达到2280亿,略超万科A的2268亿。但是恒大对万科的股权投资已浮亏40亿元。


一边是市值上的超越,一边是投资的巨亏,这现状也是蛮好玩的。感觉许家印在玩对冲?

 

所以,这次恒大宣传的各项数据看上去都全面超越万科了,但股价呢?还是摆在那里。

 

说到这里,大家不妨关注一下融创,据港交所资料,融创中国主要股东孙宏斌于2016年12月21日,场内增持公司股票616.9万股,耗资4058.5851万港币,成交均价6.579港币。至此,孙宏斌所占融创中国股份已达54.13%。


看来,孙宏斌一边要锁定自己大股东地位,一边对自家充满信心。待融创中国年报公布后,大家不妨伺机跟进。因为大家对融创中国2017年的年报充满信心。

 


所以说,投资者不傻,虽然恒大报表华丽,但财务结构极其冒险,负债高企。比比恒大和万科的财务报表,也许,你能看出恒大与万科差别在哪里?看一家公司的家底,应该看公司扣除负债后的净资产规模,即股东权益。

 

再看企业信用评级及融资成本:恒大评级被下调至B-,万科为BBB+;融资成本恒大最低为8%,万科最低为2%;恒大信用评级显著低于万科,恒大融资成本为万科的4倍。

 

最后不可忽略企业运营成本:恒大和万科上半年销售额差不多,恒大的运营成本110亿元,万科50亿元,差不多的销售额恒大运营成本是万科的2倍。

 

表面上,恒大销售额似乎超越了万科。但骨子里,单从财报上的几个重要指标看,说恒大已全面超越万科还为时尚早。

 

恒大如果想全面达到万科目前的水平或超越万科目前的水平,不少市场人士预测恐怕不止一两年。

 

这也是恒大向万科发起股权收购的主因?追不上我干脆坐进来?这招厉害,word哥。


不忘初心


恒大给自己的最新定位是金融地产并驾齐驱。他们在2016年下半年卷起的收购风,震动了整个资本市场。

 

另外,根据最新投资协议,凯隆置业及恒大地产还向投资者承诺,恒大地产2017-2019年度的预期净利润将分别不低于243亿元、308亿元、337亿元。

 

今后三年让净利翻倍、翻三倍?反正奇迹是人创造的,我们拭目以待2016年恒大年报。也相信这次恒大投资者的眼光。

 

“在未来的发展过程中,恒大在注重规模化扩张的同时,也应提升企业的盈利能力、保障稳健的财务状况。”中指院这句算一个友情提醒?

  

最后想说:各家房企,当初大家闯荡江湖的目的,应该不是为超越万科而来吧?

 

没有比较,就没有伤害。大家自己对自己,应落落大方。

 

你有你的伟大!我有我的光荣。郁亮跑郁亮的马拉松,许家印跑许家印的足球场!


作为投资者,我们不在乎谁最“大”。你们玩你们的股权收购,我们玩我们的股票投资。我们期待每一个企业都健康成长,因为我们更在乎“大”后面的买入理由。


-END-


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