中国式加息能降房价?这是个伪命题!

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楼主 2019-04-14 13:02:49
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来源:魔都财观


编者按  

魔都财观的观观是我的好友,他深谙金融信贷和微观选筹,成功预测本轮一、二线楼市走势。


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全球主要国家已进入加息通道,这是几十年来空前一致的节奏。


新任美联储主席鲍威尔宣布:加息25个基点。美国在金融危机之后第六次加息,美联储预测2018年内还将会有两次加息。


香港金管局同步上调基准利率25个点。英国、加拿大早已加息。只剩下日本和欧洲央行纠结摇摆。


中国央行将逆回购中标利率上调5个基点。中国央行调整的是货币市场(银行从央行借钱)利率,而非基准利率(社会从银行借钱),不直接反映到买房人的按揭利率上。


但央行引导利率上升的目的明显,随着银行获得资金成本升高,最终会反映到买房人借贷成本里。越来越多的城市,比如北京、南京,首套按揭利率变成上浮1倍。



利率是资金的成本价格。买房是大额负债的金融行为。


对普通人来说,房子不只是崭新小区和漂亮公寓,还是上百万的首付、几百万的贷款和每月数万的月供。按揭利率上升,意味着更多的负担,房子更难买了。


经济学里,加息对于资产价格是利空,楼市可能从此一蹶不振。


可是我们并非生活在理论学科的简单假设里,房子也不是只看利率定价的债券品种。关于加息和房价的关系,我们应该知道更多。


1


中国利率之谜


全球加息的大环境下,中国的利率也会上升。但观观不并认为,中国会像美国、英国那样快速加息。


金融是国家经济运行的心脏,利率是调整心率变化的控制器。遇到经济不景气的时候,就需要降息拉升心率,刺激发展。


反之经济过热的话,需要加息缓和心率,平抑冲动。


大国之间的利率博弈不亚于一场货币战争。不同国家高低利率之差,会引起热钱从低利率国家向高利率国家流动。


20世纪以来,中国的利率始终高于欧美强国2%甚至更多,以从欧美吸引资本。


也就是说,如果跨国公司从日本和美国借钱拿到中国,就算不做任何投资只存钱,每年吃息差也有2%左右。为什么房企前两年都在海外融资,因为资金太便宜了。


源源不断的境外资本通过投资、贸易进入中国,转变成各种实业和金融投资,带来了大量外汇储备,支撑了国内经济发展,也分享了资本增值。


这就是中国过去多年相对境外资金,维持高利率的根本原因。


但事情正在悄悄变化。经过多年野蛮狂飙,中国境内资本已经过剩。一个小黄车融资就是十几亿,开发商拍一块地几十亿,显然我们是不缺钱的。


另一边是中国企业、特别是民营企业的负债率居高不下,高负债决定了高利率不符合国家利益。


现在已经没必要为了吸引外资,把利率顶在高位。


事实上,我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题,内生的生产效率并不高。


中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位,通过货币宽松来刺激经济增长。


翻来历史的长河,没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。


我每次去日本、韩国旅游,都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例,1000円买瓶水,10000韩币买个汉堡,都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。


低利率也并不会导致国家的资本外流。2012年大大曾经说过,要在2020实现资本可自由兑换,当时的我惊出一身冷汗,这意味着境内的资金可以随意去欧美大城市买房、买股,这才是房价最大隐患。


但到了2015年,小川行长提出有管理的可自由兑换,终于让我放宽心来。中国语言博大精深,管理二字足以说明一切。


随后二年里,万达、安邦、海航这些对外投资的突飞猛进者逐渐沉沦,再次表明了国家的态度:资本就留在国内一起发财好了。


2


加息降房价,是个伪命题


加息一定是利空房价的,这是经济学常识,观观不否认。


但中国式加息降不了房价。


并不是中国房价对高利率不敏感,而是十几年来中国利率一路走低,从未在房贷上有过高利率行为。


中国式加息只是阶段性预期调节工具,放缓心率平复冲动,并非长期的国家意志。


中国的房价曾经是有过大跌的,上海的房价也是,不过那是在90年代了。


当时通货膨胀兴起,朱相果断启动九三调控,大幅加息,贷款利率曾经到达过15%+。


在这样的高利率下,上海的房价普遍大跌,中国楼市泡沫的雏形——海南,更是崩溃,一蹶不振近10年。


进入到2000年后,房贷基准利率就没有超过8%,长期利率一路走低。超过6%的高利率年份,也仅有一二年。



目前的房贷基准利率4.9%,仍然是显著低估的,个人买无风险理财产品收益率都能超过5.3%,存在套利空间。


从这一点来看,国家在金融政策上,仍然是鼓励购房贷款的。在这样相对中低利率的环境下,即使加息几次,会对房价形成压力,但不会有致命的影响。


很多人都忽视了,真正对房价有影响的信贷政策是——限贷。限贷直接影响了贷款成数,一旦贷款成数不够,总价购买力进一步下降,直接决定能不能买的问题。




这是我的好朋友阿卜教授的研究成果,从图中可以看出,2010年上海执行认房认贷后,房价4年中,仅涨了20%多,其中大部分还是在2013年降息的时候涨的。


但是到2014年上海执行贷清不认房之后2年,上海房价立马暴涨了70%+。


实践证明,成数比利率重要,首付比月供重要。


3


利率走势和楼市预判


今年中国会继续实施稳健货币政策,整体资金面在收紧。按照美联储今年再加息2次预期,中美利差将不断缩小,中国央行年内可能会被迫加一次息。


虽然有资本管制,但中美利差还是要顾及的,以保持资本流入的预期。


从年初至当前的楼市融资环境的草根观察来看,今年住房相关的信贷仍然在疯狂收紧中。


前两天和上海信贷达人聊天,上海各主流银行的住房抵押贷款都停贷,或者提高了进入门槛。


不少之前通过消费和经营贷款流入楼市的资金被抽贷,一时间弄得风声鹤唳。之前说过,信贷融资才是影响房价的关键,而非利率。


在紧信贷的影响下,今年的楼市不会有很好的表现。房贷利率方面,由于基准利率不会马上加息,银行更多的会通过上浮首套按揭利率来转嫁成本。


但预计这一轮首套房贷按揭利率见顶,也不会超过6%。没办法,国内的经济还有太多不确定性,我们的确需要一个中低利率的环境。


楼市今年总体仍然会处在低谷期,不少二线城市如杭州、南京等已处于一轮牛市的尾声。购房人的需求在紧信贷的环境下被压制,高位振荡下逐步回调。


这个大环境下,前期低估的板块和楼盘会有补涨行情,但不可能有全面牛市。


如果加息,会对买房人购买力形成压制,特别是预期层面。大部分普通人的认知是不足的。他们只会看到显性的利率上升,对每个月还月供形成的压力。


但看不到在更大的宏观层面,中国人口老龄化和全要素生产率(科技进步等)对中国经济的拖累。


在未来相当长的一段时间,体制改革、经济调整仍然需要高经济增长率和低利率环境。


而低利率环境下,难得的利率抬升,是极好的楼市入场机会,特别是加息对市场形成高利率悲观预期的压制之后。彼之砒霜,吾之蜜糖。


房价对(中低)利率下的加息不敏感,对于信贷成数敏感,这是加息的秘密。影响房产价格的是预期,而能赚到钱的是预期差,这是房价的秘密。

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