人人都想买房,但不是人人都知道这些

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买房，你准备好了吗？

中国人越来越富裕，刚想好好享受一下有钱人的生活，而国内空气越来越差了，电视上还时不时地曝出食品安全问题，弄得大家什么都不敢吃。不过，聪明的中国人发现，澳洲是个好地方啊不仅地广人稀、空气好、食品安全有保障，连保健品都不用费力找人代购了，于是广大中国朋友就把目光投向澳洲房产投资上，无论是以后留着自己住还是转手卖个好价钱都是不错的选择。

但是！但是！但是！

小编

很多中国朋友们由于不清楚澳洲的税务规定，忽略了为自己的投资房收入缴税的问题，造成了很多不必要的麻烦，V姐本着中国人都是一家人的理念，今天就为大家提个醒，带大家了解一下中国公民购买澳洲房产时的税务问题。

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问题一：租金收入不交税，就因我是中国人？

真相：

非澳洲税务居民的所有来自于澳洲的收入都是需要缴税的，并且非澳洲税务居民无权享受免税起征点（Tax-free threshold）,所以无论他们的收入高或少，只要在澳洲产生收入就必须对所有在澳洲的收入缴税。也就是说，如果您的房子租出去有收入，就要按照澳洲的规定缴税。

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问题二：我没有PR，所以我不是税务居民？

真相：

1. 税务居民主要是指居住在澳洲的人,

2. 此人在澳洲有住宅，并且他/她不是常住或者永久居住在澳洲以外的地方。比如，一个人去其他国家旅游，甚至延长了假期，除非这个人在澳洲以外的国家有个永久的住所并且旅游停留的时间超过了在澳洲停留的时间，否则这个人始终被认为是澳洲税务居民。

3. 一个人在澳洲居住的时间如果居住半年（即183天），这个人就被认为是澳洲税务居民，除非税务专员认为以下情况导致他/她被认为是非澳洲税务居民：

•此人在澳洲以外的国家有常住住所（这里强调的是“常住”而非永久的住所）

•他/她没有在澳洲长期逗留的意图

•183天的界限通常是检验那些进入澳洲的外籍人员，通常也会测试一些来澳探亲度假者或短期旅行者。超过（183天）半年的人，比如留学生，就被认为是澳洲税务居民。

4. 澳洲公共部门养老金计划的会员，或者符合资格的雇员，无论他们居住在哪里，这些人都被认为是澳洲税务居民。这个测试适用于在海外工作的澳洲联邦政府员工（无论他们在何地就业）。

如不符合上述四种情况，则为非澳洲纳税居民。

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问题三：我在中国怎么缴税？如何在澳洲境外申请税号（TFN）？

真相：

您可以在网上自己申报或者将申报表邮寄到澳洲税局，而最简单、有效、快捷、方便的方法则是通过澳洲税务代理机构来申报（V姐非常愿意提供帮助）。

海外人士境外TFN申请步骤：

1. 申请者要填写一份如下申请表，可以在https://www.ato.gov.au/uploadedFiles/Content/CAS/downloads/IND6797n2628.pdf 下载。

2. 除了申请表之外，申请者要提供两份身份证明。其中至少有一份必须是主要身份证明文件（Primary documents）。主要身份证明文件包括：护照和出生证明；次要文件（Secondary documents） 包括：身份证、结婚证、驾驶证。这些证明身份的文件中，除了护照之外都需要翻译并公证，所有材料都需要到澳大利亚领事馆做认证，然后把认证过的文件和签字后的申请表邮寄到澳洲税局。

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问题四：房子是用来自己住的，那么出售时还要缴纳资本增值税CGT吗？

真相：

总的来说，当您出售自己的主要自住房（Main Residence）是不会产生资本增值税的。满足主要自住房的基本条件如下：

•您和您的家人在此房产中居住；

•您的私人物品存放在此房产中；

•此房产的地址是您的邮寄地址；

•对澳洲公民来说，房产的地址是您在选民名册（Electoral Roll）中的地址； 

•房屋所产生的各项费用在您名下，如电话费，电费和煤气费等。

主要自住房的资本增值税豁免政策不是取决于以上某一个条件，而是视具体情况不同来整体决定。认定一套房子为自住房并没有规定需要居住在此的最短时间。比如，一个人买了一套房子，并且居住在此。

由于个人原因在居住很短一段时间后，他/她搬去了另一个地方，只要该房子的主人居住在这套房子里的这段时间里没有其他的居住房，这套房子可以被认定是自住房，并且可以豁免资本增值税CGT。

通常情况下，在买完房子后立刻搬进去居住才能豁免资本增值税CGT。除非有非常特殊的原因证明无法立刻搬入这套房子，比如，病重和无法预见的情况，否则将无法得到资本增值税CGT的豁免。

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问题五：非澳洲税务居民可以获得CGT折扣吗？

真相：

非澳洲居民在2012年5月8日之后购买房产，不再享有“持有财产12个月或以上享有50%折扣”的政策。因此，您出售的房产只要产生了利润就必须全额缴纳资本增值税。而这些利润就会增加到您的收入来计算。

海外人士购买澳洲房产新政策

政府也发现越来越多的海外人士在澳洲买房造成房价飙升，本地居民负担不起的现象，因此出台了新的政策，想要在一定程度上抑制房市过热的情况。

从2015年12月1日起，除了持有澳洲永居权和澳洲公民身份的人士以外的海外投资者，都需要申请FIRB( Foreign Investment Review Board). 新政策的变化如下：

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申请费

2015年12月1日前，买家不需要交申请费。2015年12月1日之后，申请费标准如下：

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申请时间

政策实施之前是买房后申请FIRB；12月1日起需要先申请FIRB批准后才能购买。普通民用住宅房产的购买申请通常会在递交申请30天内得到答复。

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与澳洲税局的联系

新政策是实施后FIRB将与澳洲税局（ATO）一起对住宅类物业进行管理。ATO将简历新的系统，整理比较购房者在全澳的购房记录、纳税记录、签证状况，更容易发现违规购房情况。

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相关税费的提高

在新政策实施前购买，没有不同于本地常住居民的额外税费；2015年12月1日起，海外投资者在买房时需要额外缴纳3%的印花税；2016年1月1日起，海外投资者在买房时需要额外缴纳0.5%的地税

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处罚力度

新政策实施后，政府将重审过去几年海外投资记录，处罚力度也会随之加强。政策实施前，违反FIRB调理的处罚$85,000罚款或两年监禁；新政策实施后会在行政处罚基础上增加民事处罚。任何违反FIRB规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚，处罚金额将高达该房产市场价值的25%。

文章翻译编辑整理：Krystal

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